জমি কিনে দলিল রেজিস্ট্রি করলেই মালিকানার কাজ শেষ হয় না। সরকারি রেকর্ডে আগের মালিকের নাম বাদ দিয়ে আপনার নামে নতুন খতিয়ান খোলার প্রক্রিয়াকে নামজারি, মিউটেশন বা খারিজ বলা হয়। নামজারি ছাড়া আপনি নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে পারবেন না, এবং জমি বিক্রি, ব্যাংক ঋণ বা বন্ধকের সময় সমস্যায় পড়বেন।

কখন নামজারি করতে হয়

• ক্রয়, দান, হেবা বা বিনিময় সূত্রে জমি পেলে
• উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হলে
• আদালতের রায় বা ডিক্রির মাধ্যমে মালিকানা পেলে
• সরকারি বন্দোবস্ত বা নিলামে জমি পেলে

প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

• মূল দলিলের সত্যায়িত কপি বা সার্টিফায়েড কপি
• বায়া দলিল (আগের মালিকানার ধারাবাহিক দলিল), প্রযোজ্য ক্ষেত্রে
• সর্বশেষ খতিয়ানের কপি (এসএ, আরএস, বিএস বা সিটি জরিপ)
• হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা
• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র ও পাসপোর্ট সাইজের ছবি
• উত্তরাধিকারের ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনে বণ্টননামা
• আদালতের রায়ের ক্ষেত্রে রায় ও ডিক্রির সার্টিফায়েড কপি

অনলাইনে ই-নামজারির ধাপ

1. আবেদন: ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবা পোর্টাল (land.gov.bd) থেকে ই-নামজারির আবেদন ফরম পূরণ করুন এবং কাগজপত্র স্ক্যান করে আপলোড করুন।
2. ফি পরিশোধ: আবেদন ফি অনলাইনে (মোবাইল ব্যাংকিং বা কার্ড) পরিশোধ করুন। আবেদনের পর একটি ট্র্যাকিং নম্বর পাবেন।
3. তদন্ত: ইউনিয়ন ভূমি অফিস কাগজপত্র ও দখল যাচাই করে প্রতিবেদন পাঠায়।
4. শুনানি: সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড শুনানির তারিখ দেন। এসএমএসে তারিখ জানানো হয়। শুনানিতে মূল কাগজপত্র দেখাতে হয়।
5. অনুমোদন ও ডিসিআর: আবেদন মঞ্জুর হলে ডিসিআর ফি অনলাইনে পরিশোধ করে কিউআর কোডযুক্ত ডিসিআর ও নতুন খতিয়ান ডাউনলোড করা যায়।

খরচ ও সময়

নামজারির সরকার নির্ধারিত মোট ফি প্রায় ১,১৫০ থেকে ১,১৭০ টাকা (কোর্ট ফি, নোটিশ জারি ফি, রেকর্ড সংশোধন ফি ও খতিয়ান ফি মিলিয়ে)। সর্বশেষ ফি আবেদনের সময় পোর্টালে দেখে নিন। এর বাইরে কাউকে অতিরিক্ত টাকা দেওয়ার প্রয়োজন নেই। সাধারণ ক্ষেত্রে আবেদন নিষ্পত্তির নির্ধারিত সময় ২৮ কার্যদিবস।

আবেদন নামঞ্জুর হলে

কাগজপত্রে ঘাটতি, খাজনা বকেয়া, মালিকানার ধারাবাহিকতায় ফাঁক বা জমি নিয়ে মামলা থাকলে আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। এসি ল্যান্ডের আদেশের বিরুদ্ধে সাধারণত ৩০ দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর কাছে আপিল করা যায়। ঘাটতি পূরণ করে নতুন করে আবেদন করাও সম্ভব।

সাধারণ ভুল যা এড়িয়ে চলবেন

• দলিল রেজিস্ট্রির পর নামজারি ফেলে রাখা
• দলিল ও খতিয়ানে দাগ নম্বর বা জমির পরিমাণ না মিলিয়ে আবেদন করা
• দালালের মাধ্যমে আবেদন করে অতিরিক্ত টাকা দেওয়া
• নামজারির পর নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর না দেওয়া

এই লেখাটি সাধারণ তথ্যের জন্য, এটি আইনি পরামর্শ নয়। জমি নিয়ে জটিলতা থাকলে সম্পত্তি আইনে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন। Ukilpara.com-এ আপনি উপযুক্ত আইনজীবী খুঁজে নিতে পারেন।